Jak prodat nemovitost bezpečně a mít právní servis včetně advokátní úschovy v podstatě zadarmo?

Pokud prodáváte nemovitou věc, je nanejvýš vhodné činit tak prostřednictvím bezpečnějších právních institutů nežli prodeje napřímo (tj. bez úschovy advokáta, notáře či banky). Tento požadavek je vhodný vzhledem k době provedení přepisu vlastnického práva v katastru nemovitostí běžící ode dne uzavření kupní smlouvy a podání návrhu na vklad, a vzhledem k existenci rizika chyby při sepisu příslušných listin, což může vést k pozdržení či zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva.

Jedním z takovýchto bezpečnějších institutů je advokátní úschova listin a kupní ceny. Systém je zjednodušeně takový, že mezi prodávajícím a kupujícím je uzavřena kupní smlouva a podepíše se návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. S advokátem pak tyto dvě strany uzavřou ještě smlouvu o advokátní úschově listin a kupní ceny. Advokát do úschovy přijme stranami podepsaný návrh na vklad a kupní smlouvu s úředně ověřenými podpisy. Jakmile je mu na speciální úschovní účet připsána dohodnutá kupní cena, podá návrh na vklad a teprve poté, co dojde k zápisu vlastnického práva na kupující, uvolní kupní cenu prodávajícímu. Tímto způsobem jsou tak ochráněny práva a zájmy obou smluvních stran.

Sepis kupní ceny spojený s advokátní úschovou však není levnou službou, náklady se pohybují v řádech desítek tisíc korun. Zpravidla se výše odměny za tuto službu odvíjí od výše uschované částky. Já osobně tuto službu nabízím ve svém ceníku za částku ve výši 10.000 Kč, pokud je uschovaná částka do 1 milionu korun a v případě, že je vyšší, pak se k ní připočítává 0,2 % z částky úschovy přesahující 1.000.000 Kč. Tato odměna v sobě zahrnuje sepis kupní smlouvy, smlouvy o advokátní úschově (svěřenecké smlouvy), sepis návrhu na vklad do katastru nemovitostí, schůzku v advokátní kanceláři za účelem podpisu listin včetně ověření podpisů (odměna nezahrnuje správní poplatek za návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí ve výši 2.000 Kč).

Doba, po kterou leží uschovaná částka na účtu úschov se liší případ od případu, podle toho, o jak náročný obchod jde (zdali dochází pouze k přepisu vlastnického práva, případně zdali v rámci procesu obchodu dochází k dalším činnostem, např. výmazu zástavních práv banky prodávajícího, zápisu zástavního práva banky kupujícího atd.), zpravidla však jde o 30–60 dní.

Účty advokátních úschov jsou většinou úročeny zanedbatelným úrokem, takovým "standardem" bývá výše 0,01 % ročně. Nyní Vám však v rámci své úschovy do 30. 6. 2026 nabízím účet s nejlepším úrokem na trhu ve výší 3,1 % ročně[1], což při milionových částkách, které na účtu úschov leží desítky dnů, může znamenat desítky tisíc korun. Předmětné úroky náleží ze zákona vlastníku složených prostředků, přičemž v mnou navržených smlouvách je to prodávající, jelikož smluvní dokumentaci koncipuji primárně tak, že kupní cena je uhrazena připsáním prostředků na účet úschovy. Tím tedy náleží složené prostředky od jejich připsání prodávajícímu stejně jako úroky z této částky.

Na dvou následujících modelových příkladech je tak možno porovnat "náklady a výnosy" advokátní úschovy:

Při kupní ceně (uschované částce) ve výši 6.000.000 Kč a době trvání advokátní úschovy předmětné částky v délce 45 dní bude cena právních služeb představovat částku ve výši 20.000 Kč a úroky pak budou činit částku ve výši 22.931 Kč, od nichž Vám banka odečte srážkovou daň ve výši 15 %, a tedy Váš čistý zisk z úroků bude činit 19.491 Kč. Náklady na sepis kupní smlouvy a na advokátní úschovu tak pro Vás v tomto modelovém případě budou činit 509 Kč.

Při kupní ceně (uschované částce) ve výši 12.000.000 Kč a době trvání advokátní úschovy předmětné částky v délce 45 dní bude cena právních služeb představovat částku ve výši 32.000 Kč a úroky pak budou činit částku ve výši 45.863 Kč, od nichž Vám banka odečte srážkovou daň ve výši 15 %, a tedy Váš čistý zisk z úroků bude činit 38.983 Kč. V tomto modelovém případě tak na úrocích dostanete více, než kolik bude činit odměna advokáta, a tedy čistý zisk po započtení nákladů na odměnu advokáta bude činit částku ve výši 6.983 Kč.

Prodáváte byt, dům či jinou nemovitost a zaujal Vás výše uvedený článek? Chcete prodat nemovitost bezpečně a mít právní servis včetně advokátní úschovy v podstatě zadarmo, případně na transakci ještě vydělat? Neváhejte mě kontaktovat. Prodáváte nemovitost prostřednictvím realitního zprostředkovatele? Sdělte mu své přání provést úschovu u mě. Budu se těšit i na kontakt od něj.

V souvislosti s poskytováním služeb sepisu kupní smlouvy na nemovitou věc a provádění advokátní úschovy kupní ceny je třeba upozornit na povinnosti vyplývající pro advokáta poskytujícího tyto služby podle zákona č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu, ve znění pozdějších předpisů. V rámci těchto povinností je advokát povinen osoby zúčastněné na obchodu, tedy jak prodávajícího, tak i kupujícího, osobně identifikovat a dále provést jejich kontrolu. Kontrola v zásadě spočívá v tom, že prodávající je povinen advokátovi prokázat a doložit legální nabytí převáděné nemovité věci včetně finančních prostředků, které užil za účelem nabytí nemovité věci a kupující je povinen advokátovi prokázat a doložit legální nabytí finančních prostředků, jimiž hodlá předmětnou nemovitou věc financovat. Bez splnění těchto povinností je advokát povinen odmítnout uskutečnit zamýšlený obchod. Tyto povinnosti má každá povinná osoba podle uvedeného zákona, tedy kromě advokátů také notáři, banky atd.

Mgr. Tomáš Petr, advokátní kancelář, ČAK: 19154, IČ: 875 38 440

mobil: +420 722 546 806

e-mail: petr@akpravo.cz

1. máje 827/8, 779 00 Olomouc

[1] https://www.moneta.cz/ucty-a-karty/juridica-business-program